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針對房市的價量變化，多家銀行業者指出，目前已經看到交易量下滑，但價格明顯下修估計要等到明年下半年。國銀主掌房貸業務的高層示警，若房價下跌逾兩成，加上銀行寬限期滿，屆時繳不出本金的貸款戶賣房也不夠清償房貸，銀行逾放壓力恐將出籠。

至於為何要再等半年房價才會明顯下滑，銀行業者分析，目前賣方惜售，因此需要至少半年的時間沉澱，亦即明年下半年房價下行將更顯著。

銀行業者指出，新青安房貸二○二三年八月上路，而很多預售屋在二○二三年開始銷售，完工時間預期會落在二○二六年，屆時買方將面臨繳房貸壓力，由於銀行不是不承作第二戶房貸，就是大幅拉高房貸利率，因此當預售屋完工時，投資客可能因申請不到房貸而在市場上倒貨，如果供給量過大，將會有一波降價潮。

金管會上周發布最新統計，已出現房貸逾放比上升的情況。銀行業者說，新青安的貸款成數約八成，如果房價下跌的超過兩成，繳不出房貸的投資客賣屋也不夠清償銀行借款，此時就會產生逾放，由銀行拍賣收回欠款。

近十年來逾放很低，許多金控旗下的資產管理公司幾乎都沒有生意可做，國銀主管指出，若房價下降超過兩、三成，借款戶又無力還本，恐怕又會有很多新的案源等著處理。

主掌房貸業務的銀行主管表示，通常寬限期愈久的貸款戶，會被認為還款能力愈低。例如新青安最長寬限期是五年，平均值約三年，會用到五年的多半是還款能力不佳，或本身就是投資客，想在五年內脫手，因此爭取最長的寬限期，預估房市倒貨潮最高峰會在二○二八年，也就是新青安從二○二三年開始承作起算五年。

對於目前的市況，國銀主管說，中部都會區的平均房貸金額為一千五百萬元，雙北市則在一千八百萬至兩千萬元，以現在一坪五十萬元計算，要住到室內坪數廿坪，公設比落在三、四成的水準來看，權狀必須是四十五坪，實際總價落在二二○○萬元居多。

若以八成的貸款計算，貸款金額約為一千八百萬元，月薪五萬元的上班族進入還本期時，將面臨考驗；若央行再升息，幅度只要超過兩碼（○點五個百分點），每月利息負擔增加七千五百元，年輕人恐怕連利息都不見得繳得起。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

中央大學台灣經濟研究中心昨日發布十二月消費者信心指數（ＣＣＩ），總指數較十一月下降○點八八點，來到七十四點六一點，不僅連三降，且六項分項指標全面回落，中央大學台灣經濟研究中心執行長吳大任示警，明年台灣經濟恐面臨滿大轉折，川普相關貿易政策就是明年最大風險。不過，國發會則表達，目前沒有看到二○二五年經濟反轉往下的跡象。

十二月消費者信心指數六項分項指標全數下降，下降幅度最多的指標為「未來半年投資股票時機」，本月調查五十二點九九點，較上月下降二點八九點，有顯著下滑。

與房市有關的指標，延續上月跌勢繼續下探。十二月「未來半年購買耐久性財」為一百○二點六六點，月減○點四四點，雖然幅度不大，但也創二年低點。

中央大學與台灣房屋合作編列的「購買房地產時機」指標，十二月調查結果為九十九點八四點，與十一月相比，下滑○點五五點，跌破一百大關，從樂觀轉為悲觀水準，創近四年半低點。

中央大學終身榮譽教授單驥表示，這樣的數據表現是個警訊。儘管目前國內各主要預測機構多認為二○二五年台灣經濟成長率上看百分之三，但ＩＭＦ（國際貨幣基金組織）預測卻只有百分之二點七，而單驥的看法甚至比ＩＭＦ更悲觀一點，「我認為會低於百分之二點五」。

單驥表示，二○二五年是一個需要嚴肅看待的一年，很可能更糟糕的是，這只是一個開始，倘若美國、大陸經濟都不好，台灣肯定也不好。

國發會昨日也發布十一月景氣燈號，續亮代表景氣「趨熱」的黃紅燈，景氣對策信號綜合判斷分數較十月增加二分，回升至卅四分。

景氣燈號好於預期，國發會分析，主要是受惠ＡＩ應用需求仍殷，加上年底外銷旺季，以及傳統產業市況略有改善，海關出口數值、製造業銷售量指數，都明顯變好。

國發會經濟發展處處長邱秋瑩指出，雖然「同時指標」連續十九個月上升，顯示國內景氣維持成長態勢；不過「領先指標」連四個月下滑，須密切關注後續變化。

景氣穩中有變，也呼應昨日同步發布ＣＣＩ罕見呈現六項指標全面下挫，示警經濟現狀的情形。

對此，國發會副主委高仙桂指出，ＡＩ需求、雲端伺服器大廠明年資本投資持續增加都是真實的存在，反觀ＣＣＩ所呈現的是民眾對股市、對物價當下的感受或情緒反映，兩者會有落差。

談及二○二五年經濟成長，高仙桂強調，「不看淡」，也「沒有悲觀的理由」，他強調ＧＤＰ目標上看百分之三，目前沒有看到經濟反轉往下的跡象。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

政府打房，打出三大怪現象，市場人士透露，首先因應資金短缺，許多房貸成數無法貸足的消費者，轉向地下金融調頭寸，部分小建商為籌措資金轉向昔日隱於巿的大金主求助；第二，法人買精品宅、豪宅做VIP客戶招待所或員工宿舍用，但送政府單位審議，近期幾乎沒有案子獲核可，第三，打房衝擊都更，當客戶貸不到款，買家不見了，建商推動都更意願自然降低許多！

在銀行房貸緊縮以及第7波選擇性信用管制下，永慶房屋業管部協理陳賜傑指出，依永慶房屋2025年第1季網路會員調查結果顯示，發現64％消費者認為購屋意願會受到影響。這份調查也發現68％消費者認為貸款額度最少需要買賣總價的7成以上，反映了房價持續高漲的背景下，多數家庭購屋能力受限，仍需依賴足額貸款才能一圓購屋夢。當前房市買氣轉冷，銀行房貸審核日益嚴格，放款也轉趨保守，對於房屋的鑑估值調降，造成貸款成數降低，無疑提高了購屋門檻，讓消費者買屋力受衝擊。

貸款利率則代表消費者的養屋力，永慶房產集團業務總經理葉凌棋說明，過去幾年房貸利率多在1.375％至1.775％間，但近年來逐漸攀升，這次調查，近6成消費者認為房貸利率超過2.75％就會超過其負擔能力，觀察目前市場上房貸利率的地板價已到2.5％左右，部分銀行甚至上調至3％，顯見消費者已難以負荷，更不用說，擁有第2屋以上民眾，要負擔更高利率。

市場人士透露，由於現在除了首購族，其他消費者較難貸到7成以上的房貸，政府說得好聽，在城巿工作的上班族，名下的房子在鄉下或是破舊不堪居住等特殊案例，不在第7波選擇性信用管制之列，但先不說銀行是否有人力進行跨縣巿調查或結構認定，行員也會擔心核可後，會否有認定過寬等爭議，這也意味，所謂例外條件，在實務上，不一定能適用。

迫使資金不足的部分消費者，轉向地下金融調頭寸，「許多在精華地段，24小時營業的安全帽店、眼鏡行，其實是地下錢莊！」市場人士指出，缺的錢少些，可以用刷卡的方式，如刷10萬元，實拿9萬元，多張卡集結出一定金額。另FB等社群網站、電桿等張貼的小廣告，增加了許多「暖心服務」，近期有某媽媽打出24小時貼心服務，其實就是經營地下錢莊。

中華民國不動產聯盟總會理事長林正雄表示，新青安在政策嚴查後逐漸退燒，且年輕人的利益不能被忽視。他呼籲政府請從3個面向加強推出「新青安2.0」，要「更優惠」，即將暴衝的房地合一稅收還利於民，提供1％以上的利息補貼；「更多元」，以房市政策促進生育率，生越多補貼越多，以及提出「更嚴格」的審查標準，並訂定罰則嚇阻炒房買盤。

部分中小型建商在「薯條三兄弟」等租賃融資公司也被納入《銀行法》總量管制範圍後，昔日隱於巿的大金主成了救命稻草。

另法人買住宅改採審查制後，企業購買精品宅、豪宅想做VIP客戶招待所、員工宿舍，業者透露，幾乎無案可過。更有了解內幕的業主私下說，就是有企業大老闆買太兇，讓大家一起承擔後果。

最後則是，都更案不受選擇性信用管制限制，但買方貸不到款等因素，降低購屋意願，令部分建商擔心客源減少，對都更整合興趣缺缺。更有業者為都更插旗，購買幾戶，想慢慢整合，不料繼兩波信用管制後，租賃融資公司也納入《銀行法》72-2總量管制，擔心撐不下去，不得不尋找口袋夠深的買家接手。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

近期銀行不動產放貸滿水位，購屋人轉往其他金融機構申貸，聯徵中心資料顯示，9月主要金融機構新增授信房貸中，以銀行申貸件數與金額為最大宗，但農漁會信用部申貸件數大增，過去每月僅約千餘件，9月高達2,767件，占整體房貸近一成，創下2012年有統計以來新高。

今年以前農漁會平均每月房貸僅約1,400人左右，去年12月突破2,000人，今年9月更高達2,767人。以平均每件授信金額來看，隨著整體房價上揚、貸款金額增，2022年每件突破600萬元、今年5月突破700萬元，9月已高達793萬元。

大家房屋企研室主任賴志昶分析，過去農漁會信用部申貸人數占整體比例約7~8%左右，今年9月占比高達9.8%，顯示在銀行滿水位、中央銀行限貸等風暴中，不少購屋人為跳脫遙遙無期的申貸排隊人龍，無奈之下轉往其他金融機構；過去農漁會申貸人多位處都會區以外區域，不過近期受限貸令等衝擊，使該類機構往來客戶大增。

聯徵中心統計顯示，9月透過銀行申請房貸人數達2.38萬人，仍是房貸主要的授信機構，農漁會信用部居次，信用合作社1,159件、保險公司593件。銀行、保險公司放款標的以都會區為主，銀行平均授信餘額982萬元最高、保險公司900萬元；農漁會、信合社以都會區以外為大宗，平均授信餘額則在800萬元以下。

銀行滿水位問題難解，銀行方難免嚴選客戶，甚至調高房貸利率，今年9月全體銀行平均利率已達2.24％，為自2012年以來新高，其餘金融機構成為申貸碰壁民眾的新嘗試方向，而農漁會為都會區以外或鄉村地區的主要金融機構，平均申貸利率與銀行相比也頗具競爭力道，使其成為此波滿水位風波的避風港。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

後疫情時代隨著新竹科學園區就業市場強勁成長，周遭房地產房價漲勢驚人，竹科人還有什麼高CP值的好選擇？在地房地產業者表示，二重埔商圈鄰近竹科園區，距離竹北高鐵、新竹東區只有5公里車程，非常值得入手。

台慶不動產竹東光明公道加盟店店長陳嘉雄表示，新竹地區受惠於科技產業蓬勃、大量的住宅需求湧入，房價也隨之勁揚。與科學園區距離最近的東區好市多一帶，目前新案開價已喊到每坪80萬元，讓不少首購竹科人下不了手。

不過同樣鄰近科學園區的竹東鎮由於二重埔商圈為大型的造鎮計畫，商圈機能表現不在話下，除了便利超商林立之外，亦有多間連鎖賣場可供居民日常採買。

交通條件也是二重埔商圈的一大優勢。在地房地產業者提到，該商圈緊鄰貫穿新竹東西向的68快速道路，只需三分鐘即可接上交流道。除此之外，連接國道1號、3號也只需十分鐘的車程，地段位置佳，交通十分便捷。值得一提的是，銜接竹科的東科路已完工，通往竹科園區將只需短短十分鐘的車程。

陳嘉雄表示，二重埔商圈產品多為屋齡9年內的新大樓，並有剛全新交屋社區「星都滙」A、B區等新成屋而指名度最高、也最熱銷的區段就屬光明路一段。價格行情單價大約落在每坪40萬～49萬元間，也就是說，不用2,000萬元就有機會買到三房加車位，四房也僅要價2,300萬元上下，性價比相當高。

二重埔商圈另有指名度相當高的中古社區「元邦大國」，該社區樓中樓設計，建議首購族先求有再求更好的心態，來搶先入手二重埔商圈。

談到未來展望，陳嘉雄表示，二重埔商圈房價比竹北、新竹東區便宜許多，因此吸引大批的園區首購族移入該商圈。

也正因為大量的竹科剛性住宅需求，讓二重埔商圈唯一的二重國小進入總量管制入學措施，在地的住戶素質年輕又敢生，此商圈社區入住點燈率都相當高。

陳嘉雄還提到，二重埔商圈近五年的房價已經翻了1倍，在供不應求狀況下，未來該地區房價預估將會持續穩健走高，建議民眾儘早入手、卡位學區房。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

央行連續出招打炒房，在房市已出現修正下，金龍海嘯的波浪稍減，但由於信用管制餘波盪漾，使得明年小龍年的房市似乎乍暖還寒，市調業者估明年全年總推案將較今年減少逾2成，上看2兆，不過，鄉林建設董事長賴正鎰則預估應只剩1.8兆。

據591新建案統計與分析，2024年房市相當魔幻，全台總銷金額爆出2.56兆元天量，再破歷史新高，但上半年有多激情，下半年就有多冷感，央行近日雖然刀下留人，但許多建商在央行祭出信用管制時，推案上來不及收手，只能硬著頭皮上場，估計「量多、人少、買氣冷」的情況仍將持續一陣子。

明年下半年 回歸基本面

591新建案建案組主任李威志分析，今年在金龍風暴肆虐下，房市紛紛傳出災情，目前第4季已有不少個案選擇延後到明年公開，因此估計到2025年上旬仍有一波遞延案量出現。不過到了下半年，倘若央行未鬆綁管制，市場仍將回歸基本面，屆時應該會有一波修正潮，全年總銷金額估計落在2兆元左右。

鄉林集團董事長、全國商總榮譽理事長賴正鎰指出，今年因通膨及工料壓力未減，房價持續上漲，但遇央行連續打炒房，讓房巿第4季被送進冷凍庫「急速冷凍」，導致部分預售案也推遲到明年。他推估明年全國推案量約減3成，總銷剩1.8兆元，7.1萬戶，房市將呈現「量縮價穩」格局。

創意家行銷副總經理柯仲武表示，今年上半年不論價量都非常熱，加上房貸滿水位，導致央行實施第7波信用管制，迄今3個月以來，「政策威力蠻強的！」不論中古屋、預售屋全部面臨衝擊。但在營建成本居高不下，預期房價要大幅下跌，並不大可能，但便宜一點的機會倒是有可能。預期明年農曆年後至上半年，房市可望逐漸回溫，關鍵在於剛性需求，上半年不致全面大好。

創意家估2025年全年推案量超過千億元，包括台南欣巴巴「新府城」三期達110億元、基隆五堵暉騰建設83億元、「樺輝沐畇」二期80億元、松山區利晉工程81億元八德路新案、重慶北路「宏道一品」50億元、大直「TOP 31」60億元、世座建設延平北路「永樂町」40億元、台南鹽行「木清川」20億元、三重統元建設25億元、全坤建設三重案40億元、富品建設南京東路五段40億元、蘆洲15億元、台南平實國泰建設案60億元等。

預售屋房價 會有甜蜜點

甲桂林總經理陳衍豪認為，2025年市場可望回歸平穩，如同2023年第1、2季的交易狀況，甲桂林布局重點在台北市中心、新北與高雄。上半年有位於新北泰山、總銷30億元「明治新世代」及台北士林總銷30億的「昇陽芙林」等案陸續問世。

長期深耕自住市場的科達建設也宣布明年將啟動推案計畫，目標達到200億元；科達建設表示，金融業也對房市有信心，其台北市危老案聯貸案就獲台中銀、台企銀聯合授信達19.5億元，這件 大巨蛋危老案預計明年329檔期推出。

科達建築董事長賴建程指出，打炒房政策真正發酵會在2025年上半年，多數建商購地保守、推案延後，明年更是建商交屋潮最高峰，當成屋物件增多時，就有機會出現房價甜蜜點，賣壓大的重劃區估計下修3％到8％不等，但明年銀行放貸水位受限大量交屋潮只會更吃緊，首購族可考慮轉往付款彈性較大的預售案。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】